Проверка на имот преди покупка: Пълен чек-лист от адвокат в София

Защо щателната проверка на имот е най-важната стъпка към сигурна сделка?

Покупката на недвижим имот е една от най-големите и значими инвестиции в живота на повечето хора. Емоцията от намирането на мечтания дом, перфектната локация или обещаващия инвестиционен обект често засенчва необходимостта от трезва, обективна и задълбочена оценка на съпътстващите рискове. В условията на динамичен пазар и високи цени, каквито се наблюдават в София и големите градове, всеки пропуск в предварителната подготовка може да има сериозни финансови и правни последици. Една пропусната проверка може да доведе до закупуване на имот с тежести, скрити дефекти или правни проблеми, които да превърнат инвестицията в безкраен източник на разходи и главоболия.  

Често купувачите се влюбват в локацията, гледката, интериора – „видимия“ имот. Юридически обаче, имотът е съвкупност от данни, вписани в различни държавни и общински регистри: идентификатор, площ, граници, вписани права на трети лица, строителни книжа и разрешителни. Тези два образа – емоционалният и юридическият – невинаги съвпадат. Едно несъответствие между това, което се вижда при оглед, и това, което е записано в документите, може да е индикатор за незаконно преустройство, неотразена промяна в кадастъра или дори грешен обект на продажба. Например, оглежда се апартамент с красиво усвоена тераса, но по документи тя не е узаконена. Това създава реален риск от бъдещи санкции, предписания за премахване и невъзможност за последваща препродажба или ипотекиране на имота.  

Този изчерпателен чек-лист, разработен от експертите на Адвокатска кантора Астакова, представлява пътна карта за сигурност в сложния процес по придобиване на недвижим имот. Той ще преведе всеки бъдещ собственик през критичните стъпки на проверката, за да гарантира, че имотът, който се купува, е точно това, което се очаква, както визуално, така и правно. Преди да се плати дори стотинка капаро, е задължително да се извърши пълна юридическа проверка, за предпочитане с помощта на опитен адвокат по имотно право.  

Юридическа проверка – Основата на Вашата сигурност

Тази фаза е гръбнакът на всяка проверка. Тук се установява кой е реалният собственик, дали съществуват права на трети лица върху имота, които биха ограничили новия собственик, и дали продавачът има право да се разпорежда с имота.

Чек-лист стъпка #1: Проверка на собствеността и историята на имота

• Анализ на документа за собственост: Необходимо е продавачът да представи оригиналния документ, удостоверяващ правото му на собственост. Най-често това е нотариален акт, но може да бъде и договор за продажба на държавен или общински имот, съдебно решение за делба, постановление от съдебен изпълнител и други. Ключово е да се провери дали документът е надлежно вписан в Имотния регистър, тъй като едва тогава той става противопоставим на трети лица.  
• Проследяване на веригата от собственици: Добрата практика, която се следва от опитните юристи, изисква да се проследят всички предходни сделки с имота за период от поне 10 години назад. Този ретроспективен анализ помага да се идентифицират потенциални проблеми в миналото – например порочна сделка, която би могла да бъде атакувана и да застраши правата на настоящия купувач.  
• Специфики при наследствен имот: Ако продавачът е придобил имота по наследство, проверката се усложнява. Задължително се изискват Удостоверение за наследници и, ако има такова, завещание. Проверява се дали всички наследници по закон (и по завещание) участват в сделката или са дали съгласието си. Продажба, извършена без участието на някой от наследниците, е частично недействителна и може да доведе до сериозни бъдещи спорове.  
• Специфики при съсобственост (идеални части): Когато продавачът притежава само идеални части от имота, а не целия имот, влизат в сила специалните правила на чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС). Преди да продаде своята част на външно лице, съсобственикът е длъжен да я предложи за изкупуване на останалите съсобственици при същите условия. Ако това задължение не е спазено, всеки от другите съсобственици има право по съдебен ред да изкупи продадената част от купувача, като предяви иск в двумесечен срок от продажбата. Затова купувачът трябва да изиска писмени доказателства (нотариално заверени декларации от останалите съсобственици), че те са били уведомени и са се отказали от правото си да купят.  

Чек-лист стъпка #2: Проверка за тежести в Имотен регистър

• Какво представляват тежестите: Вещните тежести са вписани в публичния Имотен регистър права на трети лица върху имота, които го „следват“ независимо от смяната на собствеността. Те ограничават правото на собственост и са напълно противопоставими на новия собственик. Основните видове са:
  • Ипотеки: Имотът служи като обезпечение по кредит, най-често банков. Ако кредитът не се обслужва, банката има право да продаде имота на публична продан, за да събере вземането си.  
  • Възбрани: Това е обезпечителна мярка, наложена от съдебен изпълнител или държавен орган (напр. НАП) заради дългове на собственика. Всяка сделка с възбранен имот е относително недействителна спрямо кредитора, наложил възбраната.  
  • Искови молби: Вписването на искова молба показва, че за имота се води съдебен спор за собственост. Решението по делото ще бъде задължително и за новия собственик.  
  • Ограничени вещни права: Тук спадат пожизнено право на ползване, право на строеж (суперфиция) или право на преминаване (сервитут) през имота.  
  • Договори за наем: Договори за наем, сключени за срок по-дълъг от една година и вписани в Имотния регистър, остават в сила и са задължителни за новия собственик до изтичането на срока им.
• Процедура по проверка: Проверката се осъществява в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това може да стане чрез онлайн справка по партида на имота или по данни на собственика (ЕГН/БУЛСТАТ) , или чрез заявяване на официално   Удостоверение за тежести. За издаването на такова удостоверение са необходими пълни данни за имота, данни за всички собственици назад във времето (препоръчително 10 години) и актуална скица/схема от кадастъра. Автентичността на всяко издадено удостоверение може да бъде проверена онлайн на сайта на Агенцията по вписванията, което е важна мярка срещу фалшификации.  

Откриването на тежест невинаги означава край на сделката. Понякога се откриват т.нар. „спящи“ тежести – например ипотека по отдавна изплатен кредит, която просто не е била заличена административно, или стара възбрана по уредено задължение. В такъв момент реакцията на продавача е изключително показателна. Добросъвестният продавач ще окаже пълно съдействие за заличаването на тежестта, като се свърже с кредитора и предприеме необходимите действия. Ако обаче продавачът започне да се бави, да крие информация или да отказва съдействие, това е сериозен червен флаг за неговата надеждност. Реакцията му е тест, който дава ценна информация за прозрачността на сделката.  

Чек-лист стъпка #3: Проверка на семейното положение на продавача

• Защо е важно: Съгласно Семейния кодекс, имот, придобит по време на брак в резултат на съвместен принос, се счита за Съпружеска имуществена общност (СИО). Това важи дори ако в нотариалния акт е вписан само единият съпруг. Съвместният принос може да се изразява не само във финансови средства, но и в грижи за децата и домакинството.  
• Необходими документи: За да се установи режимът на собственост, е задължително да се изиска Удостоверение за семейно положение от служба ГРАО по постоянен адрес на всеки от продавачите. Този документ показва какво е било семейното положение на лицето към точната дата на придобиване на имота.  
• Правни последици: Разпореждането с имот-СИО може да стане само със съвместното съгласие и на двамата съпрузи. Ако другият съпруг не участва в сделката (не се подпише лично пред нотариуса), той може да я оспори по съдебен ред в 6-месечен срок от узнаването. За да се избегне този риск, е задължително или двамата съпрузи да се явят на сделката, или неучастващият да е предоставил изрично нотариално заверено пълномощно или декларация-съгласие по чл. 26 от Семейния кодекс.

Техническа и регулационна проверка – Съответствие с планове и закони

Тази фаза гарантира, че имотът, описан в документите, съществува реално със същите параметри и че е построен, и въведен в експлоатация съгласно законовите изисквания.

Чек-лист стъпка #4: Проверка в кадастъра (АГКК)

• Цел на проверката: Да се установи пълно съответствие между данните от документа за собственост (нотариален акт) и данните, отразени в Кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР).
• Процедура: Проверката се извършва лесно и бързо онлайн през портала КАИС на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (https://kais.cadastre.bg). Търсенето може да се извърши по уникалния   идентификатор на имота (посочен в нотариалните актове, издадени след 2008 г.) или по административен адрес.  
• Какво се проверява: Сверяват се площ, граници, брой на самостоятелните обекти в сградата, съседи и най-вече предназначението на имота (напр. „жилище, апартамент“, „ателие за творческа дейност“, „гараж“, „офис“). Всяко несъответствие, като например разлика в квадратурата или липса на нанесен обект, е сигнал за проблем, който трябва да бъде отстранен преди сделката.  
• Ключов документ: За нотариалното изповядване на сделката е задължително представянето на актуална (издадена в последните 6 месеца) Скица на поземлен имот или Схема на самостоятелен обект. Този официален документ се издава от съответната служба на АГКК срещу заплащане на такса.  

Чек-лист стъпка #5: Проверка на законността на строежа

• Основни документи: При покупка на имот в по-нова сграда е критично да се провери цялата налична строителна документация. Основните документи, които проследяват жизнения цикъл на строежа, са:
  • Разрешение за строеж: Удостоверява, че строителството е започнало законно, въз основа на одобрен инвестиционен проект.  
  • Протоколи по време на строителството (Актове): Това са поредица от протоколи, но най-важните за купувача са:
    • Акт образец 14: Констатира завършването на „грубия строеж“, т.е. конструкцията на сградата е изградена. От този момент правото на строеж се трансформира в реално право на собственост върху отделните обекти в сградата.  
    • Акт образец 15: Установява, че сградата е напълно завършена. С него строителят предава обекта на възложителя. Извършва се проверка за съответствие с одобрените проекти и се документират евентуални забележки.  
    • Разрешение за ползване (по-известно като Акт 16): Това е финалният и най-важен документ, който се издава от компетентния орган (ДНСК или общината) след успешен Акт 15. Той удостоверява, че строежът е изпълнен законосъобразно и сградата е   годна за експлоатация, т.е. в нея може да се живее законно. Правната уредба се съдържа в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите.  
• Рискове при липса на Акт 16: Имот без Акт 16 е практически незаконен за обитаване. За такъв имот не могат да се открият самостоятелни партиди за ток и вода на битови цени, не може да се извърши адресна регистрация и в повечето случаи не може да се ползва за обезпечение по ипотечен кредит. Липсата му често е индикация за сериозни и понякога неотстраними проблеми със строителството.  

Чек-лист стъпка #6: Проверка в съответната община

• Подробен устройствен план (ПУП): Тази проверка е особено важна при покупка на поземлен имот (парцел, УПИ). От ПУП става ясно какво е предвиденото застрояване за имота и околния район – показатели като плътност, интензивност (Кинт), височина (кота корниз), озеленяване и др..  
• Реституционни претенции: Задължително се изисква Удостоверение за наличие или липса на реституционни претенции от общината. Този документ е гаранция, че няма риск трети лица да предявят права върху имота или части от него на основание законите за възстановяване на собствеността.  

Проверките в различните институции не са изолирани процеси. Те формират една взаимосвързана верига, в която пропускът в едно звено води до каскаден ефект и блокиране на цялата сделка. Например, ако се установи несъответствие в кадастъра , АГКК няма да издаде коректна и актуална схема. Без такава схема, Имотният регистър няма да издаде валидно Удостоверение за тежести. Без тези два документа, нито един изряден нотариус няма да изповяда сделката. Липсата на Акт 16 пък ще направи имота неподходящ за финансиране от повечето банки. Това показва, че процесът по правна проверка е сложен механизъм, който изисква системен подход и разбиране на зависимостите между отделните елементи.  

Финансова и административна проверка – Гаранция за имот без стари задължения

Дори един имот да е юридически и технически изряден, той може да е „обременен“ с финансови задължения, които по закон или по практика се прехвърлят на новия собственик.

Чек-лист стъпка #7: Проверка за данъчни задължения

• Ключов документ: Удостоверение за данъчна оценка, което се издава от отдел „Местни данъци и такси“ към общината по местонахождение на имота.  
• Какво показва: Освен данъчната стойност на имота, в този документ задължително се вписва дали собственикът има неплатени задължения за данък сгради и такса битови отпадъци за имота. Нотариусът е длъжен по закон да провери това и няма да изповяда сделката, ако има непогасени задължения.  
• Срок на валидност: Това е критичен детайл, който често се пропуска. Удостоверения, издадени в периода от 1 януари до 30 юни, са валидни само до 30 юни на същата година. Тези, издадени след 1 юли, важат до 31 декември. Изключение има, ако данъците за имота са платени за цялата календарна година и това е изрично отбелязано в документа – тогава той важи до края на годината.  
• Проверка онлайн: Задълженията към Столична община могат да бъдат проверени и платени онлайн чрез сайта на общината с персонален идентификационен код (ПИН), издаден от общината, ПИК от НАП или с квалифициран електронен подпис (КЕП).  

Чек-лист стъпка #8: Проверка за неплатени битови сметки

• Обхват: Препоръчително е продавачът да представи последни платени фактури или официални удостоверения от дружествата-доставчици на електричество, вода и газ, че няма неплатени сметки към датата на сделката.  
• Специален фокус – „Топлофикация София“: Задълженията към топлофикационното дружество са особено важни, тъй като по съдебна практика те са свързани с имота (абонатната станция), а не с лицето, и могат да достигнат значителни размери. Проверката е абсолютно задължителна. Тя може да се извърши по телефона (0700 111 11) , на място в центровете за обслужване на клиенти или онлайн на сайта на дружеството по абонатен номер (само за битови клиенти).  

Чек-лист стъпка #9: Проверка за задължения към Етажната собственост

• Законово основание: Съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), всеки собственик дължи месечни вноски за поддръжка на общите части (почистване, асансьор, осветление) и вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.  
• Как се проверява: Най-сигурният начин е да се изиска писмено удостоверение от управителя (домоуправителя) на етажната собственост, в което изрично да е посочено, че продавачът няма непогасени задължения към датата на сделката. Въпреки че този документ не е задължителен по закон за нотариалното прехвърляне, той е силно препоръчителен, за да се избегнат бъдещи спорове със съседите и неприятната изненада от наследени дългове.

Физически оглед – Какво да гледаме на място с очите на експерт?

След като документите са проверени, е време за обстоен физически оглед на имота. За максимална сигурност е препоръчително този оглед да се извърши заедно с технически специалист – строителен инженер или архитект.  

Чек-лист стъпка #10: Практически съвети за техническа инспекция

• Конструкция: Трябва да се търсят видими пукнатини по стени и тавани. Особено опасни са косите, двупосочни пукнатини, които може да са признак за сериозни конструктивни проблеми, причинени от земетресение или слягане на основите. Трябва да се огледа внимателно за следи от влага, мухъл и плесен, особено в ъглите, в мазето, по таваните на последния етаж (сигнал за теч от покрива) и около дограмата.  
• ВиК инсталация: Необходимо е да се пуснат всички чешми, за да се провери налягането на водата. Трябва да се проверят тоалетните казанчета дали работят и се пълнят нормално. Задължително се оглеждат шкафовете под мивките и пространството около тоалетната чиния и сифоните за следи от стари или настоящи течове.  
• Ел. инсталация: Проверява се състоянието на електрическото табло – ако е със стари бушони, това е сигурен знак за остаряла инсталация. Ако проводниците са алуминиеви (характерно за по-старото строителство), трябва да се предвиди разход за цялостна подмяна, тъй като те не могат да поемат натоварването от съвременните електроуреди. Наемането на лицензиран електротехник за пълна инспекция е силно препоръчително.  
• Специфики при панелни блокове: При оглед на панелен апартамент е важно да се обърне внимание на състоянието на фугите между панелите (отвън), общите части и асансьорната уредба. Трябва да се попита дали сградата е преминала или има планове за саниране, тъй като това значително подобрява енергийната ефективност и комфорта на живот, и удължава експлоатационния срок на сградата.  
• Общи съвети: Препоръчително е да се проведе разговор със съседи за евентуални скрити проблеми в сградата или с конкретния апартамент. Трябва внимателно да се свери дали адресът, номерът на апартамента, както и номерацията на прилежащите мазе и/или таванско помещение, съвпадат с тези, описани в документите за собственост.  

Специални случаи: Допълнителни проверки при по-сложни казуси

Някои сделки носят по-висок риск по своята същност и изискват още по-задълбочен анализ и допълнителни защитни механизми.

Чек-лист стъпка #11: Покупка на имот „на зелено“ (в строеж)

• Предимства и рискове: Покупката „на зелено“ привлича с по-ниска цена, възможност за избор на етаж и разпределение и разсрочена схема на плащане. Рисковете обаче са съществени: значително забавяне на строителството, фалит на строителя, невъзможност за получаване на Акт 16 поради строителни или административни неуредици, или промени в проекта в ущърб на купувача.  
• Защитни механизми:
  • Проучване на строителя: Проверяват се негови предишни завършени обекти, финансовото му състояние в Търговския регистър и репутацията му на пазара.  
  • Преглед на документите на строежа: Проверява се дали строителят е собственик на земята (или има учредено право на строеж в негова полза) и дали има издадено и влязло в сила разрешение за строеж.  
  • Предварителен договор: Това е най-важният инструмент за защита на купувача. Предварителните договори, предоставени от строителите, са изготвени от техните юристи и естествено защитават техните интереси. Те често съдържат общи формулировки, неясни срокове и клаузи, които ограничават отговорността на строителя. Купувачът, който не е юридически подготвен, е в значително по-слаба позиция. Единственият начин да се възстанови балансът на силите е чрез активно договаряне и редакция на договора от собствен, независим адвокат. Никога не трябва да се подписва „шаблонен“ договор от строителя. Задължително е да се включат:
    • Конкретни, обвързващи срокове за достигане на Акт 14, Акт 15 и финалния Акт 16.
    • Ясно дефинирани и сериозни неустойки за забавяне от страна на строителя.
    • Схема на плащане, стриктно обвързана с етапите на строителство (напр. 10% при предварителен договор, 30% на Акт 14, 30% на Акт 15 и остатъкът от 30% на Акт 16).  
    • Подробно техническо описание на степента на завършеност, в която имотът ще бъде предаден (вид шпакловка, замазка, дограма, инсталации и т.н.).  

Чек-лист стъпка #12: Покупка с ипотечен кредит

• Общи изисквания на банките: Всяка банка има свои специфични изисквания, но общите включват доказан и достатъчен доход, добра кредитна история и осигуряване на самоучастие (обикновено между 15% и 30% от цената на имота).  
• Финансиране „на зелено“: Повечето банки започват да отпускат основната част от кредита едва след като сградата е достигнала етап Акт 14. Дотогава купувачът трябва да финансира вноските със собствени средства. За обезпечение по кредита се ипотекира правото на строеж. Банките също така извършват собствена проверка и имат изисквания към репутацията и историята на строителната компания.  
• Необходими документи (общо): Освен стандартния набор от документи за имота (предварителен договор, документ за собственост, данъчна оценка, скица, удостоверение за тежести), банките изискват и документи, свързани с кредитоискателя: искане за кредит, документ за самоличност, удостоверение за доход от работодател, удостоверение за семейно положение и др..  
• Специфики на някои банки:
  • Банка ДСК: Финансира имоти на етап „груб строеж“ (Акт 14), като изисква минимум 20% самоучастие от купувача.  
  • УниКредит Булбанк: Предлага финансиране до 85% от пазарната оценка, със срок до 30 години и задължителни застраховки „Имот“ и „Живот“.  
  • ОББ: Предлага бързо предварително одобрение (до 1 ден) и възможност за финансиране на довършителни работи.  
  • Пощенска банка: Предлага финансиране до 85% и гъвкава опция „Флекси“ за промяна или пропускане на вноски при определени условия.  
  • Fibank: Предлага финансиране до 90% и при определени условия покрива нотариалните такси при рефинансиране на кредит от друга банка.  

Чек-лист стъпка #13: Покупка от чуждестранно лице

• Граждани на ЕС и ЕИП: Гражданите на държави-членки на Европейския съюз и на страните по Споразумението за Европейското икономическо пространство имат същите права като българските граждани. Те могат свободно да придобиват недвижими имоти, включително и земя (къщи с двор, парцели, земеделска земя).  
• Граждани на трети страни (извън ЕС): За тези граждани има законово ограничение. Те могат свободно да купуват сгради и самостоятелни обекти в тях (апартаменти, офиси, ателиета). Не могат обаче да придобиват право на собственост върху земя като физически лица.  
• Решение за граждани на трети страни: За да закупят имот със земя, тези лица трябва първо да регистрират българско юридическо лице (най-често дружество с ограничена отговорност – ООД). След това дружеството, като български правен субект, може да закупи имота.  
• Необходими документи за купувача-чужденец: Освен валиден паспорт, чуждестранните лица трябва да представят пред нотариуса и декларация за произход на средствата съгласно Закона за мерките срещу изпирането на пари.  

Финалната права: Предварителен договор и изповядване на сделката

Предварителен договор

• Правна същност: Това е договор, уреден в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), с който продавачът и купувачът се задължават да сключат в определен бъдещ срок окончателен договор (нотариален акт). За да е валиден, той задължително трябва да бъде сключен в писмена форма.  
• Ключови елементи: В него трябва да се съдържат всички съществени елементи на окончателния договор: пълни данни за страните, детайлно описание на имота (идентификатор, площ, съседи), продажна цена, начин и срокове на плащане, срок за сключване на нотариалния акт, размер на задатъка (капаро), неустойки при неизпълнение от всяка от страните, както и декларации от продавача за липса на тежести и права на трети лица.  
• Защитна функция: Ако една от страните откаже да сключи окончателен договор, изправната страна може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Вписването на исковата молба в Имотния регистър дава силна защита на купувача срещу последваща продажба на имота на трето лице.  

Разходи по сделката (Такси при нотариуса)

Разходите по нотариалното прехвърляне на собствеността обикновено се поделят поравно между продавача и купувача, освен ако те не са уговорили друго. Тези разходи се изчисляват върху по-високата от двете стойности – продажната цена, записана в нотариалния акт, или данъчната оценка на имота. Основните разходи са:  

• Местен данък: За територията на Столична община размерът му е 3%.  
• Такса за вписване: Дължи се на Агенцията по вписванията и е в размер на 0.1% от материалния интерес.  
• Нотариална такса: Изчислява се по прогресивна тарифа, определена в Тарифата за нотариалните такси, и зависи от материалния интерес.  
• ДДС: Върху нотариалната такса се начислява 20% ДДС.  

Таблица 1: Примерни разходи при покупка на имот в София на стойност 150,000 евро

За да се придобие ясна представа за размера на тези разходи, ето примерна калкулация за имот на стойност 150,000 евро, прехвърлен в гр. София.

Забележка: Изчисленията са примерни и се основават на действащите към момента тарифи и ставки. Нотариалната такса е изчислена по Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.

Вашият доверен партньор за сигурна имотна сделка в София

Както става ясно от този изчерпателен чек-лист, процесът по проверка на имот е сложен, многопластов и изисква експертни познания в различни области на правото, администрацията и строителството. Пропускането дори на една стъпка може да има сериозни и скъпоструващи последици, които да превърнат една мечтана инвестиция в дългогодишен проблем.

Инвестицията в професионална юридическа помощ не е разход, а най-добрата застраховка за финансовата сигурност и спокойствието на купувача. Опитният адвокат по имотно право е щит срещу скритите рискове и гаранция, че правата на клиента са защитени на всеки етап от сделката – от преговорите по предварителния договор до финалния подпис пред нотариуса.  

Не бива най-голямата инвестиция в живота да се оставя на случайността. При планиране на покупка на имот в София, заинтересованите лица могат да се свържат с екипа на Адвокатска кантора Астакова. Запазването на час за консултация в кантората в София е първата стъпка към обсъждане на конкретния казус и изграждане на индивидуална стратегия за сигурна и успешна сделка.