Договор за наем в условията на обявено извънредно положение

Договорът за наем за жилище е уреден в закона за задълженията и договорите (ЗЗД), който намира приложение както в отношенията между физическите лица, така и при юридическите лица – търговци. По начало, търговският закон (ТЗ) не съдържа специални норми относно сключването на договор за наем между търговци, а препраща към общата разпоредба на ЗЗД.

С обявяване на извънредно положение и приемане на Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., се постави и въпросът как обявеното извънредно положение ще се отрази върху съществуващите наемни отношения. Общовалидно решение на този въпрос не може да съществува. Това е така, защото житейските ситуации са различни, а ЗЗД повелява, че договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. В този смисъл, необходимо е да се изследва всеки договор за наем индивидуално, доколкото съдържанието им зависи от това, което страните са договорили. Възможно е договора за наем да съдържа клаузи, които да уреждат отношенията на страните по повод настъпването на непреодолима сила или т.нар. форсмажорни обстоятелства. По-честият случай обаче е, когато договорът за наем не съдържа клаузи, които да определят поведението на страните по повод настъпило събитие, което има характера на непреодолима сила.

Договорът за наем е договор, по силата на който една страна, наречена наемодател, е предоставила на другата страна – наемател, за временно и възмездно ползване една движима вещ или недвижим имот срещу задължението на наемателя да заплати възнаграждение на наемодателя. Обичайно това възнаграждение се уговаря като ежемесечно плащане, но е възможно да бъдат уговорени между страните и заплащане на наем на годишна база или през друг определен период от време.

Задължението на наемателя за плащане на цената е парично. Оттук произтича и първия дискусионен въпрос, а именно допустимо ли е наемателя да се позове на непреодолима сила във връзка със задължението му за заплащане на наемната цена?

Съгласно разпоредбата на чл.81, ал.2 от ЗЗД, обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност. Логиката на текста е, че парите са родово определени, заместими, движими вещи, по отношение на които важи правилото, че родът не погива – т.е. изпълнението е винаги възможно, защото фиатните пари не изчезват, не са изведени от гражданския оборот. В този смисъл, отговорът на поставения първи въпрос е по-скоро отрицателен, доколкото съдебната практика макар и оскъдна, приема, че наемателят не може да се позове на непреодолима сила във връзка със задължението му за заплащане на наемна цена. Следва да се има предвид и това, че непреодолимата сила не е основание за неизпълнение на задължението по договора за наем, а само спира временно изпълнението за периода на непреодолимата сила – извънредното положение. Това означава, че задължението за плащане на цената не е прекратено, а само временно отложено, но то продължава да бъде дължимо и не освобождава наемателя от него.

Вторият въпрос, който се поставя, е дали винаги извънредното положение е основание за спиране на изпълнението по договора за наем?

Настъпването на непреодолима сила зависи от конкретните обстоятелства, от всеки един договор за наем. В ситуацията на извънредно положение бяха засегнати различни групи търговци и физически лица. На практика обаче не всички търговски дейности бяха забранени. Основно засегнати са работещите в туристическия и ресторантьорския бизнес, и някои от наемателите на обекти в търговски центрове. Много бизнес сектори останаха разрешени и дейност в тях можеше да бъде осъществявана при спазване на необходимите санитарно-хигиени изисквания. За да е налице непреодолима сила е необходимо изпълнението на договора за наем да е станало невъзможно. Както бе изяснено по-горе, от една страна задължението за плащане на наемната цена е винаги възможно, а от друга не всички търговски дейности бяха преустановени. Отворени останаха банкови и застрахователни офиси, магазини за хранителни стоки и аптеки, както и търговски обекти разположени извън търговски центрове. Извънредното положение не повлия и не бяха затворени търговските сгради, в които се отдават под наем офис помещения. То не рефлектира и върху договорите за наем за жилищни нужди. Изяснявайки тези особености, може да заключим, че отговорът на този втори въпрос е по-скоро отрицателен.

Третият логичен въпрос, който следва да се постави, е как търговците да защитят интересите си в състояние на извънредно положение и невъзможност за осъществяване на търговска дейност?

Както беше изяснено по-горе, приложението на института на непреодолимата сила е твърде дискусионен при наемните отношения, още повече, ако договорът за наем не съдържа изрично разписани клаузи за последиците от форсмажорните обстоятелства в отношенията между страните. Съществуването на договора за наем обаче може да постави търговеца в състояние, което е твърде обременително, разорително за него, макар и изпълнението да е все още възможно. В тези случаи, наемателят може да се позове на стопанската непоносимост, уредена в чл.307 от ТЗ[2], която е възможно средство за защита от твърде обременителния, разорителен договор за наем.  Искът по чл.307 ТЗ има за цел съдът да прекрати или да измени договора за наем. При предявяване на иск по чл.307 от ТЗ следва да се има предвид, че страната, която се позовава на стопанска непоносимост и иска изменение или прекратяване на договора, трябва да не е изпълнила или да е изпълнила само частично договорните си задължения. В случай че договорът е изпълнен, страната, която е изпълнила не може да се позове на стопанска непоносимост. Не може да се позове на стопанска непоносимост и страна по прекратен договор, както и която релевиравъзражение, че неизпълнението ѝ по прекратен договор се дължи на стопанска непоносимост.

Друг способ за решаване на възникналия правен спор, по отношение на заплащане на наемната цена при действие на извънредно положение, е постигане на споразумение между наемателя и наемодателя. Всяка от страните следва да се ръководи от идеята за справедливост, като са възможни различни решения – намаляване на наемната цена за определен период, разсрочване на задължението или опрощаване на задължението за периода на извънредно положение и т.н. В случай че страните не могат да намерят взаимноизгодно решение и не постигнат споразумение, то тогава наемателят може да прекрати сключения договор за наем на предвидените в договора основания. Възможно е договорът да е сключен за по-продължителен период от време, като не позволява на наемателя да го прекрати преди да са изтекли определен брой календарни месеци. В този случай, наемателят  може да се ползва от института на стопанската непоносимост.

Когато договора за наем е сключен между физически лица, институтите на стопанската непоносимост и на непреодолимата сила са неприложими. В отношенията между граждани намира приложение нормата на чл.81, ал.1 и ал. 2 от ЗЗД. В този случай, наемателят, дори и да се позове на настъпване на извънредното положение, същият няма да бъде освободен от задължението си за плащане на наемната цена, тъй като изпълнението на наемодателя не е станало невъзможно, а липсата на достатъчно парични средства у наемателя не го освобождава от задължението му за плащане на наемната цена.

Във всички случаи на прекратяване на договора за наем с предизвестие следва да се има предвид, че то настъпва за в бъдеще, т.е. занапред. Това означава, че до прекратяване на договора всички наемни вноски остават дължими и наемателят следва да ги заплати. Възможно е след получаване на уведомлението за прекратяване, наемодателят и наемателят да сключат споразумение, което да урежда отношенията им – дата, от която договорът ще се счита за прекратен, предаване на имота, намаляване или опрощаване на част от наемната цена и т.н.

* Настоящият текст не представлява консултация, а само анализ на действащата нормативна уредба и не може да замени консултацията с адвокат.