Договор за издръжка и гледане: как се сключва и кога се разваля

Възрастен родител, леля без деца или самотен съсед често търсят начин да си осигурят спокойни старини, а в замяна да оставят жилището си на човека, който ще се грижи за тях. Най-разпространеното правно решение у нас е договорът за издръжка и гледане. Той изглежда прост – „давам ти апартамента, ти се грижиш за мен“, но на практика крие много подводни камъни. Именно по тези договори се водят едни от най-тежките и емоционални дела между близки: за разваляне поради неизпълнение, за унищожаване поради липса на разбиране у прехвърлителя или за прикрито дарение, когато другите наследници смятат, че са ощетени.

В тази статия обясняваме какво представлява договорът за издръжка и гледане, как се сключва правилно, какви задължения поема приобретателят, кога договорът може да бъде развален и какво се случва с имота спрямо наследниците. Целта е да Ви помогнем да вземете информирано решение, независимо дали сте от страната, която прехвърля имота, или от страната, която поема грижата.

Какво представлява договорът за издръжка и гледане

Договорът за издръжка и гледане не е изрично уреден като отделен вид договор в Закона за задълженията и договорите. Той е т.нар. ненаименован договор, чието съдържание е изградено от съдебната практика и от общите правила на облигационното право. Същността му е следната: едната страна (прехвърлител) прехвърля собствеността върху имот или друго имущество, а другата страна (приобретател) се задължава да я издържа и да полага грижи за нея до края на живота ѝ.

Двете задължения на приобретателя са различни и е важно да се разграничават:

• Издръжка – осигуряване на материалните нужди на прехвърлителя: храна, лекарства, сметки за ток, вода и отопление, облекло, медицински услуги и други обичайни разходи.
• Гледане – личните грижи: помощ в домакинството, придружаване до лекар, хигиена, внимание и присъствие, особено когато здравето на прехвърлителя се влошава.

Договорът е алеаторен (рисков). Към момента на сключването никой не знае колко години ще продължи грижата и колко ще струва тя. Затова по правило сделката не може да бъде оспорена само с довода, че имотът струва много повече или много по-малко от реално предоставената издръжка – рискът е част от самия договор. Това е и основната разлика с покупко-продажбата, при която цената е определена предварително.

Правна рамка: форма, вписване и запазено право на ползване

Нотариална форма

Когато с договора се прехвърля недвижим имот, той трябва да бъде сключен в нотариална форма – с нотариален акт, както всяка сделка за прехвърляне на собственост върху имот. Договор, сключен „на ръка“ или с нотариална заверка на подписите, не прехвърля собствеността. Нотариусът проверява самоличността на страните, собствеността на прехвърлителя и дали страните разбират смисъла на сделката. Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър.

Запазено право на ползване

Много често прехвърлителят си запазва правото да продължи да живее в имота до края на живота си (пожизнено право на ползване). Това е силна гаранция за него: дори приобретателят да стане собственик, той не може да го изгони, а при продажба на имота новият купувач също е обвързан от вписаното право на ползване. За приобретателя това означава, че реално ще може да ползва имота едва след смъртта на прехвърлителя.

Данъци и такси

Тъй като договорът за издръжка и гледане е възмезден, при него се дължи местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин, определен от общината по местонахождението на имота, както и нотариална такса и такса за вписване. Размерът зависи от данъчната оценка или от уговорената стойност на имота, затова е добре предварително да поискате ориентировъчна сметка от нотариуса.

Практически стъпки при сключване на договора

1. Проверка на имота. Уверете се, че прехвърлителят е единствен собственик или че всички съсобственици участват в сделката. Проверете за ипотеки, възбрани, искови молби и други тежести в Имотния регистър. Повече за това четете в статията ни за проверка на имот за тежести.
2. Изясняване на волята на прехвърлителя. Важно е прехвърлителят сам и свободно да иска сделката. При възрастни хора с влошено здраве е разумно да се направи медицинско удостоверение или преглед от психиатър около датата на сделката – това е най-доброто доказателство при бъдещ спор за това дали е разбирал какво подписва.
3. Ясно описание на задълженията. Освен общата формулировка „да издържа и гледа“, добре е договорът да уточни къде ще живее прехвърлителят, какви разходи поема приобретателят и как ще се осигурява грижа, ако приобретателят живее в друг град или в чужбина.
4. Запазено право на ползване и други гаранции. Обсъдете дали прехвърлителят ще запази право на ползване върху целия имот или върху част от него.
5. Нотариален акт и вписване. Подписването става пред нотариус по местонахождението на имота, след което актът се вписва.
6. Документиране на изпълнението. От първия ден приобретателят е добре да пази доказателства за грижата: банкови преводи, касови бележки за лекарства, сметки, платени от него, съобщения, свидетели на ежедневните грижи.

Кога договорът за издръжка и гледане може да бъде развален

Най-честият спор е искане за разваляне поради неизпълнение. Когато приобретателят не полага дължимите грижи или не осигурява издръжка, прехвърлителят може да поиска договорът да бъде развален и имотът да се върне в неговата собственост. Тъй като с договора се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, развалянето става по съдебен ред – с иск пред районния съд, а исковата молба се вписва в Имотния регистър.

Съдът преценява няколко неща:

• дали прехвърлителят е имал нужда от издръжка и грижи и в какъв обем;
• дали приобретателят е изпълнявал задълженията си и доколко пълно;
• дали неизпълнението не е незначително с оглед интереса на прехвърлителя – законът не позволява разваляне заради дребно и инцидентно неизпълнение;
• дали прехвърлителят сам не е отказвал или осуетявал грижите.

Важно е да се знае, че задължението за издръжка и гледане се дължи според нуждите на прехвърлителя. Ако той е здрав и самостоятелен, грижата може да е по-ограничена, но при влошено здраве тя трябва да нараства. Приобретателят може да се подпомага от свои близки или наети лица, но остава отговорен за това грижата реално да се полага.

Унищожаемост и прикрито дарение

Освен развалянето, срещу договора за издръжка и гледане се водят и други видове дела.

Унищожаване поради липса на разбиране. Ако към момента на подписването прехвърлителят не е могъл да разбира свойството и значението на действията си или да ги ръководи (например при напреднала деменция), договорът може да бъде атакуван като унищожаем. Тук решаващи са медицинските документи и съдебно-психиатричната експертиза. Ако близък човек вече не може да се грижи сам за интересите си, вижте статията ни за поставяне под попечителство или настойничество.

Развод и ипотечен кредит: кой плаща вноските и кой остава в жилището?

Ликвидация на търговско дружество

Доброволна делба на имот: Пълно ръководство за най-бързото уреждане на наследство

Токенизация на реални активи

Отдаване на апартамент в Airbnb и Booking: Пълно ръководство за Етажната собственост, съгласието на съседите и закона (2026)

Гараж или паркомясто: Пълно ръководство за документите, правните уловки и скритите рискове при покупката в София

Привидност (прикрито дарение). Понякога договорът за издръжка и гледане се сключва само „за пред хората“, а в действителност страните искат имотът да бъде подарен. Защо е важно? Дарението, за разлика от възмездния договор, може да бъде намалено от наследниците със запазена част. Затова деца на прехвърлителя, които са пренебрегнати, нерядко твърдят, че грижа реално не е уговаряна или не е имало нужда от нея, а договорът прикрива дарение. Законът дава на наследника, който защитава запазената си част, по-широки възможности за доказване, включително със свидетели.

Какво се случва с имота спрямо наследниците

Когато договорът е действителен и е изпълняван, имотът е собственост на приобретателя от момента на сделката. След смъртта на прехвърлителя той не влиза в наследството и не подлежи на делба между наследниците. Това е съществената разлика спрямо завещанието, което поражда действие едва след смъртта и може да бъде намалено при накърняване на запазената част. Ако се колебаете между различните начини за прехвърляне на имот приживе, сравнението в статията ни „Завещание или дарение“ ще Ви помогне да прецените кой вариант отговаря най-добре на Вашата ситуация.

Въпросът какво става, ако приобретателят почине преди прехвърлителя, или доколко наследниците на прехвърлителя могат да предявят или продължат иск за разваляне, е деликатен и зависи от конкретните факти и от актуалната съдебна практика. В такива случаи е задължителна индивидуална правна консултация, преди да се предприемат действия.

Чести грешки

• Липса на доказателства за грижата. Приобретателят полага грижи години наред, но не пази нищо. При спор думата му срещу думата на другите роднини трудно надделява.
• Сделка „в последния момент“. Договор, подписан от тежко болен човек малко преди смъртта му, почти винаги се оспорва. Ако сделката се планира, по-добре е тя да се сключи, докато прехвърлителят е в добро здраве.
• Неясни задължения. Когато приобретателят живее далеч, без уговорка как ще се осигурява ежедневната грижа, рискът от иск за разваляне е висок.
• Прикриване на дарение. Използването на договор за издръжка и гледане само за да се заобиколят другите наследници често завършва с дело и с намаляване на придобитото.
• Подценяване на конфликта в семейството. Ако другите деца не са информирани, вероятността от спор след смъртта на родителя е значително по-голяма.

Примерна ситуация

Възрастна жена от София има две деца. По-малкият ѝ син живее наблизо и я посещава всеки ден, а по-голямата дъщеря е в чужбина. Майката прехвърля апартамента си на сина срещу задължение за издръжка и гледане, като запазва пожизнено право на ползване. Синът плаща сметките ѝ по банков път, купува лекарствата ѝ и наема помощник за времето, когато е на работа. Няколко години по-късно, след смъртта на майката, дъщерята твърди, че договорът е прикрито дарение и иска възстановяване на запазената си част.

В подобна ситуация изходът зависи от доказателствата. Ако синът може да покаже реална и продължителна грижа – плащания, медицински документи, свидетели, договор с помощника – съдът има основание да приеме, че договорът е действителен и възмезден. Ако обаче майката е била напълно самостоятелна и не е имала нужда от грижа, а синът не може да докаже никакви разходи, рискът договорът да бъде приет за прикрито дарение е значителен. Ситуацията е обобщена и служи само за илюстрация.

Често задавани въпроси

Може ли договор за издръжка и гледане да се сключи с човек, който не е роднина?

Да. Приобретател може да бъде всеки дееспособен човек – роднина, съсед или приятел. В такива случаи е още по-важно задълженията да са описани ясно и прехвърлителят да е запазил право на ползване.

Може ли договорът да се развали без съд, само с нотариална покана?

Когато с договора е прехвърлен недвижим имот, развалянето става по съдебен ред. Нотариалната покана може да има значение като доказателство, но сама по себе си не връща собствеността.

Може ли приобретателят да продаде имота?

Като собственик той може да продаде имота, но купувачът ще бъде обвързан от вписаното право на ползване на прехвърлителя, а вписаната искова молба за разваляне може да засегне и купувача. На практика такава продажба е рискова за всички страни.

Какво става, ако прехвърлителят откаже грижата?

Ако прехвърлителят сам не допуска приобретателя до себе си или отказва помощта му, това се преценява от съда. Приобретателят е добре да документира опитите си да изпълнява – писма, съобщения, свидетели.

Може ли децата на прехвърлителя да оспорят договора?

Наследниците могат да оспорват договора на различни основания – например че е привиден и прикрива дарение или че прехвърлителят не е разбирал какво подписва. Всеки случай изисква конкретна преценка на документите и фактите.

Сродни статии и услуги

Ако обмисляте как да уредите имуществото си приживе, прочетете още „Завещание или дарение: разумно планиране на наследството“ и „Как да се откажем от наследство“. Подробно описание на това как помагаме при наследствени спорове има на страницата Наследство и делба, а за подготовката и проверката на самата сделка – на страницата Сделки с имоти.

Договорът за издръжка и гледане може да бъде добро решение и за двете страни, но само ако е подготвен внимателно и се изпълнява добросъвестно. Адвокатите от кантора „Астакова & Ко“ помагат при изготвянето и проверката на договора, при документирането на грижата и при дела за разваляне, унищожаване или защита на запазена част. Вижте как работим по наследствени и имотни казуси или ни пишете в онлайн чата.