Наемателят не плаща наем: какво може да направи наемодателят законно

Неплатеният наем е един от най-честите проблеми на собствениците, които отдават жилище или офис. Първата реакция често е да се сменят ключовете или да се изнесат вещите на наемателя. Това обаче е грешка, която може да обърне ситуацията срещу самия наемодател.

Какво не трябва да правите

• да сменяте бравата, докато наемателят все още ползва имота;
• да изнасяте или задържате вещите му;
• да спирате тока или водата, за да го принудите да напусне.

Подобни действия могат да бъдат квалифицирани като самоуправство и да доведат до отговорност за наемодателя, дори правото да е на негова страна.

Стъпка 1: Прегледайте договора

Проверете какво е уговорено за срока, плащанията, депозита и предсрочното прекратяване. Добрият писмен договор значително улеснява защитата ви. Ако договорът е устен, съберете доказателства – банкови преводи, съобщения, свидетели.

Стъпка 2: Изпратете писмена покана

Изпратете на наемателя покана за плащане с разумен срок – най-добре чрез нотариус или по начин, който доказва получаването. Поканата често е достатъчна, а ако не е – тя е важно доказателство в последващо дело.

Стъпка 3: Прекратете договора

При неплащане наемодателят обикновено може да прекрати договора. Начинът зависи от уговореното и от закона – с предизвестие или поради неизпълнение. Важно е прекратяването да е извършено правилно, за да не бъде оспорено по-късно.

Стъпка 4: Съдебна защита

• Заповедно производство – бърз начин за събиране на неплатените наеми и консумативи, когато сумата е ясна.
• Иск за освобождаване на имота – когато договорът е прекратен, а наемателят не напуска.
• Обезщетение – за ползването на имота след прекратяването и за нанесени щети.

След влизане в сила на съдебното решение освобождаването на имота и събирането на сумите се извършват чрез съдебен изпълнител.

Как да се предпазите в бъдеще

• сключвайте писмен договор с ясни срокове и санкции;
• искайте депозит и правете приемо-предавателен протокол с опис на имота;
• приемайте плащания само по банков път.

Как да изчислите какво ви дължи наемателят

Преди да предприемете каквито и да е действия, е добре да имате точна сметка на задълженията. Тя ще ви трябва и за поканата, и за евентуалното дело.

• Неплатен наем – по месеци, със сумата и падежа за всеки месец според договора;
• Консумативи – ток, вода, топлинна енергия, интернет, такси към етажната собственост, ако по договор са за сметка на наемателя;
• Неустойки – само ако са уговорени в договора и не са прекомерни;
• Законна лихва за забава – дължи се от момента на забавата върху неплатените суми;
• Депозит – ако сте получили депозит, отбележете го. Той може да бъде използван за покриване на част от задълженията или щетите след прекратяването на договора, според уговореното.

Пазете всички доказателства за плащанията и неплащанията – банкови извлечения, разписки, съобщения. В съдебното производство всяка сума трябва да бъде доказана.

Заповедно производство или иск – кое да изберете

Когато наемателят просто не плаща, а сумата е ясна, най-бързият начин е заповедното производство. Подавате заявление в районния съд, а той издава заповед за изпълнение. Ако длъжникът не възрази в двуседмичен срок от връчването, заповедта влиза в сила и може да се пристъпи към принудително изпълнение.

Ако наемателят възрази или ако освен парите искате и имотът да бъде освободен, ще е необходим исков процес. В него съдът разглежда договора, плащанията и всички възражения на наемателя. Често двете искания – за сумите и за освобождаването на имота – могат да бъдат разгледани заедно.

Какво се случва след съдебното решение

След като решението влезе в сила, кредиторът получава изпълнителен лист и се обръща към съдебен изпълнител. Съдебният изпълнител може:

• да изпрати покана за доброволно изпълнение;
• да наложи запор на заплатата или банковите сметки на длъжника;
• да насрочи и извърши въвод във владение – тоест принудително освобождаване на имота;
• да опише и продаде имущество на длъжника за погасяване на задълженията.

Важно е да се знае, че изпълнителното производство също изисква време и разходи, които по правило се възстановяват от длъжника, ако той разполага с имущество.

Чести грешки на наемодателите

• отдаване на имота без писмен договор или с договор от интернет, който не отговаря на ситуацията;
• липса на приемо-предавателен протокол – след това е трудно да се докаже състоянието на имота и вещите;
• приемане на плащания в брой без разписка;
• твърде дълго изчакване – колкото повече месеци се натрупат, толкова по-трудно е събирането на сумите;
• самоволни действия като смяна на бравата или спиране на тока, които могат да обърнат ситуацията срещу наемодателя.

Примерна ситуация

Собственик отдава апартамент в София с писмен договор и депозит в размер на един наем. След няколко месеца наемателят спира да плаща, но продължава да живее в жилището. Собственикът изпраща нотариална покана с краен срок и предупреждение за прекратяване на договора. След изтичането на срока договорът е прекратен, а собственикът подава иск за освобождаване на имота и за неплатените суми. Депозитът се използва за част от задълженията, а за остатъка се води изпълнително производство. Примерът е обобщен и не описва конкретен клиентски случай.

Какво да съдържа добрият договор за наем

Повечето спорове между наемодатели и наематели могат да бъдат избегнати още при подписването на договора. Добрият договор за наем съдържа поне следното:

• точно описание на имота и на обзавеждането, което се предоставя;
• размер на наема, дата и начин на плащане – най-добре по банков път;
• кой плаща консумативите и таксите към етажната собственост;
• размер на депозита и условията за връщането му;
• срок на договора и условия за предсрочно прекратяване, включително срок на предизвестието;
• последици при забава на плащането;
• задължения за ремонти – кои са за сметка на наемателя и кои за сметка на собственика;
• забрана или разрешение за пренаемане, домашни любимци, промяна на предназначението;
• начин на връщане на имота и приемо-предавателен протокол при напускане.

Права и задължения на наемателя

Законът защитава не само наемодателя. Наемателят има право да ползва имота спокойно и според уговореното, да изисква от собственика да извършва ремонтите, които не са за негова сметка, и да получи обратно депозита, ако е върнал имота в добро състояние и няма неплатени задължения. Наемодателят от своя страна не може да влиза в жилището без съгласието на наемателя, освен в случаите, уговорени в договора.

Наследствен имот с много наследници: 3-те възможни решения

Получихте заповед за изпълнение от банка или кредитор? Какво да направите в двуседмичния срок

Медиация при развод: кога е по-добрият избор от съдебното дело

Брачен договор: Защо е нужен, ако купувате жилище с кредит? (Пълно ръководство за защита на семейната инвестиция)

Бащинство след ДНК тест: Правните последствия в България

Развод по взаимно съгласие в София: Стъпка по стъпка (2025 г.)

Ако имотът има недостатъци, които пречат на нормалното му ползване, наемателят може да поиска отстраняването им, а при определени условия – намаляване на наема или прекратяване на договора. Затова при спор е важно да се изслушат и двете страни и да се провери какво точно пише в договора.

Помощ от адвокат – кога е оправдана

Ако задълженията са за един-два месеца и наемателят е готов да плати, понякога е достатъчен разговор или писмена покана. Когато обаче сумите растат, наемателят не отговаря или отказва да напусне, адвокатската помощ спестява време и грешки – от правилното прекратяване на договора до избора между заповедно производство и иск и работата със съдебния изпълнител.

Краткосрочен наем и наем на фирма

Правилата са сходни и когато наемателят е фирма – например при офис или търговски обект. Разликата е, че в отношенията между търговци договорите често съдържат по-строги санкции, а събирането на вземанията може да се насочи и към имуществото на дружеството. Важно е договорът да е подписан от представляващия фирмата и да е ясно кой отговаря за задълженията.

При краткосрочно отдаване на туристи, например чрез платформи за резервации, неплащането е рядкост, тъй като плащането обикновено става предварително. Там по-честите спорове са с етажната собственост и със съседите – за шума, за таксите и за съгласието за подобна дейност в сградата. Повече по темата ще намерите в статията ни Отдаване на апартамент в Airbnb и Booking.

Независимо дали наемателят е физическо лице или фирма, най-добрата защита е навременната реакция. Колкото по-рано изпратите покана и предприемете законните стъпки, толкова по-големи са шансовете да съберете сумите и да си върнете имота без излишни загуби.

И още нещо: пазете цялата кореспонденция с наемателя – съобщения, имейли, писма. Тя често се оказва решаващо доказателство за уговорките, за признаването на дълга или за обещанията за плащане. Ако наемателят признае задължението си писмено, това улеснява значително събирането на сумите.

Ако не сте сигурни дали договорът ви е написан правилно или как да прекратите отношенията с наемател, който не плаща, консултацията с адвокат преди да предприемете действия обикновено спестява и време, и пари.

Помнете, че всяка ситуация е различна – договорът, сумите и поведението на наемателя определят кой е най-бързият и най-евтиният път. Затова общите съвети в тази статия не заместват конкретната правна консултация.

Често задавани въпроси

Мога ли да задържа вещите на наемателя като гаранция?

Не е препоръчително. Задържането или изнасянето на чужди вещи без съдебно решение може да доведе до отговорност за наемодателя. Правилният път е съдебният.

Колко време отнема освобождаването на имота?

Зависи от съда, от поведението на наемателя и от натовареността на съдебния изпълнител. Ако наемателят не възрази и напусне доброволно след поканата, процесът може да приключи бързо.

Трябва ли да регистрирам договора за наем?

Договорът за наем е валиден и без регистрация. Отделно наемодателят има данъчни задължения за декларирането на доходите от наем.

Какво става, ако наемателят е напуснал, без да плати?

Можете да търсите сумите по съдебен ред, включително чрез заповедно производство. Важно е да разполагате с данни за самоличността и адреса му.

Ако имотът ви е продаден, докато в него живее наемател, прочетете и статията ни Жилището ви е продадено? Правата на наемателя. За данъчната страна вижте Данък върху доходите от наем.

Подробно за защитата на наемодатели и наематели ще намерите на страницата ни за наемни спорове. Ако отдавате имот краткосрочно, вижте и правилата за етажната собственост.

Наемателят не плаща или отказва да напусне? Вижте как можем да помогнем, или ни пишете в онлайн чата – ще ви отговорим възможно най-бързо.