Капаро при покупка на имот: как да не го загубите
Съдържание:
- Какво е капарото
- Кога капарото се губи и кога се връща двойно
- Какво да проверите, преди да платите
- Предварителният договор
- Капаро, аванс и неустойка – каква е разликата
- Колко капаро е разумно
- Как да платите капарото безопасно
- Кога купувачът може да откаже сделката, без да загуби капарото
- Чести грешки при капарото
- Примерна ситуация
- Предварителният договор – какво задължително трябва да съдържа
- Покупка с банков кредит – специфичните рискове
- Какво да направите, ако продавачът се отметне
- Ролята на посредника и на нотариуса
- Проверка на документите – кратък списък
- Често задавани въпроси
- Покажи всички
Намерихте подходящия апартамент, продавачът иска капаро „за да спре обявата“, а вие не искате да изпуснете сделката. Точно в този момент се допускат най-скъпите грешки. Капарото е сериозно задължение и трябва да се плати само след проверка.
Какво е капарото
Капарото е сума, която се дава при сключване на договора като доказателство, че той е сключен, и като обезпечение на изпълнението му. Обикновено се уговаря в предварителния договор за покупко-продажба на имота.
Кога капарото се губи и кога се връща двойно
- ако купувачът се откаже или не изпълни задълженията си, продавачът може да задържи капарото;
- ако продавачът не изпълни договора, купувачът може да поиска капарото в двоен размер;
- вместо това изправната страна може да поиска изпълнение на договора и обезщетение по общите правила.
Затова е важно в договора ясно да е записано, че сумата е капаро, а не просто аванс или част от цената – последиците са различни.
Какво да проверите, преди да платите
- собствеността на продавача – нотариален акт и история на сделките;
- тежести – ипотеки, възбрани и искови молби в Имотния регистър;
- съгласието на съпруга, когато имотът е семейна имуществена общност;
- при ново строителство – разрешение за строеж и документи за въвеждане в експлоатация;
- задължения за местни данъци и към етажната собственост.
Предварителният договор
Добрият предварителен договор описва точно имота, цената, начина и сроковете на плащане, датата на нотариалното прехвърляне и последиците от неизпълнение. Ако продавачът откаже да прехвърли имота, купувачът може да поиска от съда предварителният договор да бъде обявен за окончателен.
Капаро, аванс и неустойка – каква е разликата
В практиката тези понятия често се смесват, но правните им последици са различни. Затова е важно в договора да е ясно написано какво точно се плаща.
- Капаро – дава се при сключването на договора като доказателство и обезпечение. При неизпълнение от страна на купувача то остава у продавача, а при неизпълнение от страна на продавача купувачът може да поиска двойния размер.
- Аванс – част от цената, платена предварително. Ако сделката не се осъществи, авансът по правило се връща, освен ако не е уговорено друго или ако не се дължи обезщетение.
- Неустойка – предварително уговорено обезщетение за неизпълнение. Тя трябва да бъде изрично уговорена и не може да бъде прекомерна.
Ако в договора сумата е наречена „капаро“, но всъщност се приспада от цената, тя може да има двойна функция. Ако обаче е наречена просто „предплата“, правилата за капарото може да не се приложат. Тази разлика често решава изхода от спора.
Колко капаро е разумно
Законът не определя размер на капарото – той се договаря между страните. На практика капарото е част от цената, която е достатъчно значима, за да мотивира страните да изпълнят договора, но не толкова голяма, че да изложи купувача на сериозен риск, ако сделката се провали по причини извън неговия контрол. Колкото по-голяма е сумата, толкова по-внимателна трябва да бъде проверката на имота и на продавача преди плащането.
Как да платите капарото безопасно
- плащайте по банков път, с ясно основание на превода – например „капаро по предварителен договор от …“;
- избягвайте плащания в брой без писмена разписка;
- превеждайте сумата на собственика на имота, а не на посредник, освен ако посредникът не е упълномощен писмено да я получи;
- обмислете плащане по ескроу сметка или чрез депозит при нотариус, когато сумата е значителна;
- пазете копие от договора, банковото извлечение и цялата кореспонденция.
Кога купувачът може да откаже сделката, без да загуби капарото
Купувачът не губи капарото, когато сделката не се осъществи по вина на продавача или поради обстоятелства, за които купувачът не отговаря. Например – ако се окаже, че имотът е ипотекиран и продавачът не може да заличи ипотеката, ако има спор за собствеността или ако документите не позволяват прехвърлянето. Затова е добре в договора изрично да бъдат описани условията, при които всяка от страните може да се откаже без санкции – например при отказ на банката да отпусне кредит.
Чести грешки при капарото
- плащане на капаро „на ръка“ още при първия оглед, без писмен договор;
- подписване на бланка от агенцията, без да е ясно кой е продавач и какво точно се продава;
- липса на срок за нотариалното прехвърляне;
- неуреден въпрос какво става, ако банката откаже кредит;
- непроверено семейно положение на продавача и липсващо съгласие на съпруга;
- неясно описание на имота – без идентификатор по кадастралната карта, площ и прилежащи части.
Примерна ситуация
Купувач плаща капаро за апартамент и подписва предварителен договор. При проверката преди нотариалното прехвърляне се оказва, че върху имота има възбрана заради задължения на продавача. Продавачът не успява да заличи възбраната в уговорения срок. Тъй като неизпълнението е по негова вина, купувачът разваля договора и иска капарото в двоен размер. Ако проверката беше направена преди плащането, проблемът щеше да бъде открит навреме. Примерът е обобщен и не описва конкретен клиентски случай.
Предварителният договор – какво задължително трябва да съдържа
Предварителният договор е мястото, където се урежда капарото, затова качеството му е решаващо. Освен описанието на имота и цената, добре е той да съдържа:
- точни данни на страните, включително съпруга на продавача, ако имотът е семейна имуществена общност;
- описание на имота с идентификатора по кадастралната карта, площ, етаж, прилежащи части (мазе, таван, паркомясто);
- цената и начина на плащане – капаро, остатък, банков кредит;
- срок за сключване на окончателния договор при нотариус;
- кой поема разходите по сделката – нотариални такси, такси по вписване, местен данък;
- задължение на продавача да предаде имота свободен от тежести, наематели и вещи;
- условия за отказ без санкции – например при отказ на кредит или при открита тежест;
- последици при забава – неустойка за всеки ден закъснение;
- кога и как се предава владението на имота.
Покупка с банков кредит – специфичните рискове
Когато купувачът разчита на ипотечен кредит, рискът е по-голям – банката може да откаже финансиране или да оцени имота по-ниско от цената. Ако това не е уредено в договора, купувачът може да загуби капарото, без да е виновен в обикновения смисъл на думата. Затова при покупка с кредит е важно:
- преди капарото да имате предварително одобрение от банката;
- в договора да има клауза, че при отказ на банката капарото се връща;
- срокът за сделката да е достатъчен за оценка, одобрение и подготовка на документите;
- да проверите дали имотът отговаря на изискванията на банката – документи, строителство, тежести.
Какво да направите, ако продавачът се отметне
Ако продавачът откаже да изпълни договора, купувачът има няколко възможности. Първата е да поиска капарото в двоен размер. Втората – да настоява за изпълнение и да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, при което съдебното решение замества нотариалния акт. Изборът зависи от това дали купувачът все още иска именно този имот и дали продавачът продължава да е негов собственик. Преди всяко действие е добре да изпратите писмена покана и да се консултирате с адвокат, за да не загубите права заради формални грешки.
Ролята на посредника и на нотариуса
Агенцията за недвижими имоти помага да намерите имота и организира огледите и преговорите, но тя работи срещу комисионна и интересът ѝ е сделката да се осъществи. Нотариусът проверява собствеността и законовите изисквания при окончателната сделка, но не преговаря за условията и не защитава интересите на купувача при предварителния договор. Затова проверката на имота и прегледът на предварителния договор са най-сигурни, когато са направени от адвокат, който представлява само вас.
Най-важното правило е просто: не плащайте капаро, докато не знаете точно какво купувате, от кого и при какви условия. Няколко дни за проверка струват много по-малко от загубено капаро или дългогодишно дело.
Проверка на документите – кратък списък
Преди да подпишете предварителния договор и да преведете сумата, поискайте и прегледайте поне следните документи:
- нотариален акт или друг документ за собственост на продавача;
- скица на имота от кадастралната карта;
- удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията;
- удостоверение за данъчна оценка;
- при наследствен имот – удостоверение за наследници и документи за всички наследници;
- при ново строителство – разрешение за строеж и документ за въвеждане в експлоатация;
- удостоверение за липса на задължения към етажната собственост, ако е приложимо.
Ако някой от тези документи липсва или продавачът отказва да го предостави, това е сигнал да спрете и да проверите внимателно. Добрият продавач няма причина да крие информация за имота, който продава.
Често задавани въпроси
Мога ли да си върна капарото, ако просто се откажа от имота?
По правило не. Ако се откажете без основание, продавачът може да задържи капарото. Затова условията за отказ трябва да бъдат уговорени предварително.
Какво става с капарото, ако сделката се изпълни?
Обикновено капарото се приспада от цената при нотариалното прехвърляне. Добре е това изрично да бъде записано в договора.
Трябва ли предварителният договор да е при нотариус?
Предварителният договор трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния. Нотариална заверка не е задължителна, но в някои случаи е полезна.
Агенцията за недвижими имоти иска депозит, за да „спре“ имота. Това капаро ли е?
Зависи от договора. Сумата, платена на агенция, може да има друг правен характер. Проверете какво подписвате и кой е получателят на сумата.
За подробностите около клаузите на договора вижте статията ни Предварителен договор за покупко-продажба на имот, както и Проверка на имот за тежести.
Подробен списък на проверките ще намерите на страницата ни за проверка на имот преди покупка, а за цялостна помощ при сделката – вижте сделки с имоти.
Ще давате капаро за имот? Проверете имота с адвокат, или ни пишете в онлайн чата – ще ви отговорим възможно най-бързо.
