Ремонт в етажна собственост: кой плаща и как се взема решение

Тече покривът, фасадата се руши, асансьорът спира – и започва спорът кой трябва да плати. Отговорът е в Закона за управлението на етажната собственост, а най-често и в решенията на общото събрание.

Общи и самостоятелни части

Собствениците отговарят сами за ремонта на своя апартамент. Общите части – покрив, фасада, стълбище, асансьор, щрангове – се поддържат общо. Разходите за ремонт на общите части по правило се разпределят според идеалните части на всеки собственик, освен ако общото събрание не реши друго в предвидените от закона случаи.

Как се взема решение

Решенията за ремонт се вземат от общото събрание на етажната собственост. Необходимото мнозинство зависи от вида на решението – за обичайния ремонт и поддръжка е по-ниско, а за преустройство, ново строителство или промяна на предназначението на общите части законът изисква квалифицирано мнозинство.

• събранието трябва да е свикано редовно – с покана и в срок;
• трябва да има необходимия кворум;
• решението и гласуването се отразяват в протокол.

Неотложен ремонт

Когато е необходим неотложен ремонт – например при теч, който уврежда долните етажи – законът позволява бързи действия, за да се предотвратят по-големи щети. Разходите след това се разпределят между собствениците.

Не сте съгласни с решението?

Всеки собственик може да оспори незаконосъобразно решение на общото събрание пред районния съд. Срокът е кратък – 30 дни от получаването на решението, затова не отлагайте.

Съседът не плаща

Ако собственик откаже да плати своя дял, управителят или председателят може да потърси сумата по съдебен ред, включително чрез заповедно производство.

Кои са общите части на сградата

Общите части са частите от сградата, които служат на всички собственици или на част от тях. По правило това са:

• земята, върху която е построена сградата, и дворът;
• основите, носещите стени, колоните и плочите;
• покривът, фасадата, балконските плочи и външните стени;
• стълбищата, коридорите, асансьорите и входовете;
• общите инсталации – водопровод, канализация, ел. инсталация до отклоненията за отделните имоти, отопление;
• общите помещения – мазета, тавани, перални, сушилни, когато не са самостоятелни обекти.

Нотариалните актове на отделните собственици определят и идеалните части от общите части, които се падат на всеки имот. Те са основата за разпределението на разходите за ремонт.

Разходи за управление и разходи за ремонт

Законът разграничава два вида разходи. Разходите за управление и поддържане – ток за общите части, почистване, поддръжка на асансьора – се разпределят по различни правила, които често зависят от броя на обитателите и ползването. Разходите за ремонт и обновяване на общите части се разпределят според идеалните части на собствениците, освен ако общото събрание не реши друго в предвидените от закона случаи.

Затова е важно в протокола на общото събрание да е ясно описано за какъв вид разход става дума и как ще бъде разпределен. Неясното решение е най-честата причина за спорове и за неплащане.

Фонд „Ремонт и обновяване“

Законът задължава собствениците да правят вноски във фонд „Ремонт и обновяване“. Средствата от фонда се използват за ремонт на общите части, а при нужда общото събрание може да реши допълнителни вноски. Добре управляваният фонд позволява ремонтите да се извършват навреме, без внезапни големи разходи за собствениците.

Как се свиква и провежда общото събрание

1. поканата се подписва от управителя или председателя или от собственици с определен дял от идеалните части;
2. тя съдържа дневния ред, датата, часа и мястото на събранието;
3. поканата се поставя на видно място във входа в законовия срок преди събранието;
4. на събранието се води протокол, в който се отразява гласуването по всяка точка;
5. протоколът се поставя на видно място и се изпраща на отсъстващите собственици.

Нарушаването на тези правила може да направи решението незаконосъобразно, дори то да е взето с нужното мнозинство. Затова управителят трябва да спазва процедурата внимателно.

Ремонт, който уврежда моя имот

Ако теч от покрива или от общите щрангове е увредил вашия апартамент, разходите за отстраняване на причината са общи, а за щетите в имота ви може да търсите обезщетение. Ако течът идва от съседен апартамент, отговорността обикновено е на неговия собственик. Важно е щетите да бъдат документирани веднага – със снимки, констативен протокол и, ако е възможно, оценка от специалист. Проверете и дали имате застраховка на имота, която покрива подобни случаи.

Чести грешки в етажната собственост

• ремонт без решение на общото събрание и после спор кой да плати;
• събрание без редовна покана или без кворум;
• неясни протоколи, в които не е записано как се разпределят разходите;
• пропускане на 30-дневния срок за обжалване на незаконосъобразно решение;
• отказ от плащане „по принцип“, вместо оспорване на решението по законния ред.

Примерна ситуация

Покривът на жилищна сграда тече и уврежда апартаментите на последния етаж. Общото събрание решава ремонт, но част от собствениците на долните етажи отказват да плащат, защото „не ги засяга“. След като решението не е обжалвано в срок, управителят подава заявление за издаване на заповед за изпълнение срещу неплатилите собственици и събира дължимите суми. Покривът е общ за цялата сграда и разходите за него се поемат от всички. Примерът е обобщен и не описва конкретен клиентски случай.

Мнозинства при вземане на решения

Законът за управление на етажната собственост предвижда различни мнозинства според значимостта на решението. За обикновени въпроси на управлението е достатъчно мнозинство от представените идеални части. За решения, свързани с ремонт и обновяване на общите части, както и за допълнителни вноски, се изисква по-голямо мнозинство. За някои въпроси – например промяна в предназначението на общи части или учредяване на право на строеж върху тях – е необходимо единодушие или квалифицирано мнозинство.

Делба на съсобствен имот, след прекратяване на брака

Генерално пълномощно за имоти в контекста на новата икономическа реалност на 2026 г.: Изчерпателен доклад за рисковете, правните механизми и процедурите за оттегляне

Брачен договор: Защо е нужен, ако купувате жилище с кредит? (Пълно ръководство за защита на семейната инвестиция)

Бащинство след ДНК тест: Правните последствия в България

Покупка на имот в София: Пълно ръководство за защита от имотни измами

Издръжка на бивш съпруг – практики и подходи в България

Затова преди да поставите въпрос на гласуване, проверете кое мнозинство изисква законът. Решение, взето с недостатъчно мнозинство, може да бъде отменено от съда по искане на всеки собственик, който е гласувал против или не е присъствал.

Неотложен ремонт без събрание

Понякога общите части изискват спешна намеса – например при авария на водопровода или срутване на мазилка от фасадата, което застрашава минувачите. В такива случаи управителят или всеки собственик може да предприеме неотложните действия, за да предотврати щета, и след това да поиска възстановяване на разходите от останалите собственици според дяловете им. Важно е да се съберат доказателства за неотложността – снимки, протокол от аварийна служба, фактури – защото именно те ще бъдат решаващи при спор.

Как се събират неплатените вноски

Когато собственик откаже да плати своя дял, етажната собственост има няколко възможности. Първо, управителят изпраща писмена покана с определен срок за плащане. Ако тя остане без резултат, може да се подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение въз основа на решението на общото събрание. Законът изрично предвижда тази възможност за вземанията на етажната собственост. При възражение от страна на длъжника спорът продължава по исков ред.

В някои случаи общото събрание може да реши и обезщетение за забава. Неплатените вноски не изчезват с продажбата на имота – новият собственик трябва да провери дали има задължения към етажната собственост, преди да подпише окончателния договор.

Съвети за управителите

• водете ясен регистър на собствениците и на техните идеални части;
• съхранявайте поканите, протоколите и доказателствата за поставянето им;
• събирайте поне две оферти преди по-голям ремонт и ги представяйте на събранието;
• отчитайте разходите прозрачно – с фактури и периодични отчети;
• при първите признаци на спор потърсете правна консултация, преди решението да бъде взето.

Енергийна ефективност и саниране

Специален случай са проектите за енергийно обновяване на сградите, финансирани с публични средства. За участие в тях обикновено е необходимо собствениците да се регистрират като сдружение и да вземат решение с определено мнозинство. Тези програми могат значително да намалят разходите за ремонт на фасадата, покрива и общите инсталации, но изискват внимателна подготовка на документите и спазване на сроковете.

Ако част от собствениците не желаят да участват, възникват въпроси за това дали решението ги обвързва и как се разпределят разходите, които не се покриват от програмата. Тези въпроси е добре да бъдат изяснени предварително – с ясно решение на общото събрание и, при нужда, с правна консултация.

Какво да проверите, преди да платите

• дали има решение на общото събрание за конкретния ремонт;
• дали решението е взето с нужното мнозинство и е съобщено на всички;
• как е изчислен вашият дял – по идеални части или по друг критерий;
• дали има фактури и договор с изпълнителя;
• дали не е изтекъл срокът ви за обжалване, ако смятате решението за незаконосъобразно.

При всеки по-сериозен спор в етажната собственост е добре решението да бъде проверено от юрист още преди гласуването. Така се спестяват месеци съдебни спорове и напрежение между съседите.

Често задавани въпроси

Трябва ли да плащам за асансьора, ако живея на първия етаж?

За ремонт на асансьора като обща част по правило участват всички собственици. За текущата поддръжка може да има различни правила според решението на общото събрание и закона.

Мога ли сам да ремонтирам фасадата пред моя апартамент?

Фасадата е обща част. За промени по нея е необходимо решение на общото събрание, а за някои дейности – и разрешение по строителните правила.

Какво да направя, ако управителят не свиква събрание?

Законът дава възможност и на собствениците, притежаващи определен дял от идеалните части, да поискат или сами да свикат общо събрание.

Колко време имам, за да обжалвам решение на общото събрание?

Срокът е 30 дни от получаването на решението. След изтичането му решението не може да бъде оспорено по този ред.

Вижте и статията ни Война със съседи в София: как да осъдите етажната собственост или съсед, който не плаща, както и Отдаване на апартамент в Airbnb и Booking.

Повече за правата на собствениците ще намерите на страницата ни за етажна собственост. При спор за граници или ползване на общи площи вижте и защита на собствеността.

Имате спор в етажната собственост? Вижте как можем да помогнем, или ни пишете в онлайн чата – ще ви отговорим възможно най-бързо.