Продажба на дял от съсобствен имот: право на изкупуване на съсобствениците

Съсобствеността върху имот е често срещана: наследници на един апартамент, бивши съпрузи след развод, роднини, купили заедно вила или парцел. Рано или късно някой от съсобствениците решава, че иска да „излезе“ и да продаде своята идеална част. Законът му позволява това, но с едно важно ограничение: когато купувачът е външно лице, първо трябва да предложи дела си на останалите съсобственици. Ако пропусне тази стъпка, сделката не е нищожна, но другите съсобственици могат по съдебен ред да заемат мястото на купувача. В тази статия обясняваме как работи правото на изкупуване, кога се прилага, какви са сроковете и как да продадете или купите дял, без да се окажете в съдебен спор.

Какво представлява правото на изкупуване

Правото на изкупуване е уредено в чл. 33 от Закона за собствеността. Смисълът на правилото е да не се допуска в общия имот да влезе чужд човек против волята на останалите съсобственици, ако те са готови да платят същата цена. Затова съсобственикът, който иска да продаде своята част на лице, което не е съсобственик, трябва първо да я предложи на другите съсобственици при същите условия, при които би я продал на външния купувач.

Правото не забранява продажбата на трето лице. То само дава предимство на съсобствениците. Ако никой от тях не прояви интерес или не приеме предложението в срок, продавачът е свободен да продаде на външния купувач, но при условия, които не са по-благоприятни за купувача от тези, предложени на съсобствениците. Не може например да предложите дела на брат си за 60 000 €, а след като той откаже, да го продадете на непознат за 45 000 €.

Кога правилото се прилага

• Има обикновена (дялова) съсобственост – например между наследници или между бивши съпрузи след прекратяване на брака.
• Сделката е продажба – прехвърляне срещу цена в пари.
• Купувачът е лице, което не е съсобственик на имота.
• Продава се идеална част от общия имот, а не целият имот от всички съсобственици заедно.

Кога правилото не се прилага

Съдебната практика тълкува чл. 33 стриктно и го прилага само при продажба. Той не се отнася до дарение, до замяна, до прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и до други договори, при които насрещната престация не е цена в пари. Правилото не се прилага и когато съсобственик продава на друг съсобственик, защото тогава в имота не влиза външно лице.

Отделен въпрос е съпружеската имуществена общност (СИО). Докато бракът е действащ, имуществото в режим на СИО е бездялово и нито един от съпрузите не може да продаде „своята половина“ на трето лице. Дялове възникват едва след прекратяване на общността – например при развод, и тогава вече може да се постави въпросът за чл. 33. Повече за това как се дели имуществото след развода ще намерите в статията Делба на съсобствен имот след прекратяване на брака.

Как се прави предложението до съсобствениците

Законът изисква предложението да бъде направено по начин, който може да бъде доказан. На практика това става с нотариална покана: съсобственикът, който продава, изготвя писмено предложение, в което посочва какво продава, на каква цена и при какви условия на плащане, и го връчва на всеки от останалите съсобственици чрез нотариус. Връчването чрез нотариус е важно, защото създава официално доказателство за датата и съдържанието на предложението.

Предложението трябва да е конкретно и сериозно. Неясни формулировки като „ще продам дела си на разумна цена“ не изпълняват изискването на закона. Добре е в поканата да се посочат и начинът на плащане, срокът за сключване на нотариалния акт и кой поема данъците и таксите. Срокът, в който съсобствениците могат да приемат, е определен от закона и е кратък, затова те трябва да реагират бързо. Ако имате съмнения как точно да формулирате поканата и какъв срок да посочите, по-добре е да я подготвите с адвокат, защото грешка в поканата може да отвори вратата за последващ спор.

Нотариусът, пред когото се сключва продажбата на дела, проверява дали изискването на чл. 33 е спазено. Затова продавачът трябва да може да представи доказателство, че е направил предложението, или нотариална декларация, че другите съсобственици не са приели.

Какво става, ако дялът е продаден без предложение

Продажбата в нарушение на чл. 33 не е нищожна. Купувачът става собственик на идеалната част. Законът обаче дава на заобиколения съсобственик специален иск – искът за изкупуване по чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността. С него съсобственикът иска съдът да го постави на мястото на купувача, т.е. той да придобие продадения дял при същите условия, при които го е купил външният купувач.

Искът трябва да бъде предявен в двумесечен срок. Според съдебната практика, когато изобщо не е било отправено предложение, срокът тече от момента, в който съсобственикът е узнал за продажбата. Срокът е преклузивен – след изтичането му правото се погасява и съдът не може да го възстанови. Затова, ако научите, че ваш съсобственик е продал дела си на чужд човек, не отлагайте консултацията с адвокат.

Ако искът бъде уважен, ищецът трябва да плати цената и разноските по сделката, които е платил купувачът – нотариални такси, местен данък за придобиване на имота и вписване. Изкупуването не е начин имотът да се придобие по-евтино: то става при същите условия, а не при по-изгодни.

Развод и ипотечен кредит: кой плаща вноските и кой остава в жилището?

Покупка на имот в София: Пълно ръководство за защита от имотни измами

Какво е съдебна делба?

Делба на наследствен имот: съдебна процедура и разходи

Развод по взаимно съгласие: Бързина и ефективност

Трудова злополука в София: Права, обезщетения и процедури за работници и служители

Заобикаляне чрез дарение

Понякога, за да избегне чл. 33, съсобственикът първо дарява малка идеална част на външното лице, а после му продава останалата част – вече като на съсобственик. Съдебната практика по такива случаи не е еднозначна: в някои решения съдът приема, че е налице заобикаляне на закона, в други – не. Подобни схеми носят сериозен риск от дълъг спор и не бива да се използват без задълбочен правен анализ.

Практически стъпки, ако искате да продадете своя дял

1. Изяснете собствеността. Съберете документите за собственост, удостоверение за наследници (при наследство), скица или схема на имота и данъчна оценка. Проверете дали имотът не е обременен с ипотека или възбрана. За проверката може да ви помогне нашата страница Проверка на имот.
2. Определете реална цена. Цената в предложението до съсобствениците трябва да е същата, на която сте готови да продадете на външен купувач.
3. Изпратете нотариална покана на всеки съсобственик с конкретните условия на сделката.
4. Изчакайте законовия срок. Ако някой съсобственик приеме, сключете сделката с него при предложените условия.
5. Продайте на трето лице само ако съсобствениците не са приели, и то при условия, не по-изгодни за купувача от предложените.
6. Пазете доказателствата – поканите, разписките за връчване и отговорите – поне докато изтекат сроковете за евентуален иск.

Практически стъпки, ако искате да купите дял

Купувачът на идеална част поема риск, който често се подценява: ако продавачът не е спазил чл. 33, купувачът може да загуби имота по иск на съсобственик и да получи обратно само платената цена и разноските. Затова преди да купите дял:

• поискайте доказателство, че останалите съсобственици са получили предложение и не са го приели;
• проверете кои са всички съсобственици – при наследство някои наследници може да не са вписани или да живеят в чужбина;
• помислете дали изобщо искате да станете съсобственик с непознати хора – управлението на общ имот изисква съгласие, а единственият изход при спор често е съдебната делба.

Ако се колебаете, може да е по-разумно всички съсобственици заедно да продадат целия имот. Тогава чл. 33 не създава проблем, а цената на цял имот обикновено е по-висока от сбора на цените на отделните идеални части.

Чести грешки

• Устно предложение. „Казах на сестра ми по телефона“ не е достатъчно – в съда ще трябва да докажете точните условия и кога са съобщени.
• Различна цена. Предложение до съсобствениците на една цена и продажба на външен купувач на по-ниска цена дава основание за иск.
• Пропуснат съсобственик. Ако един от наследниците не е получил покана, той може да предяви иска, дори всички останали да са се отказали.
• Пропуснат срок. Заобиколеният съсобственик, който чака „да види какво ще стане“, рискува да изгуби правото си след двумесечния срок.
• Объркване със СИО. Съпруг не може да продаде „своята половина“ от семейното жилище, докато бракът и общността са налице.

Примерна ситуация

Трима братя наследяват апартамент в София, всеки с по 1/3 идеална част. Най-малкият брат живее в чужбина и иска да продаде своята част. Негов познат предлага 50 000 €. Братът изпраща чрез нотариус покана на другите двама с цената и условията на плащане. Единият брат приема и купува дела, като така става собственик на 2/3 от апартамента. Ако поканата не беше изпратена и делът беше продаден направо на познатия, всеки от другите двама братя би могъл в двумесечен срок от узнаването да предяви иск за изкупуване и да заеме мястото на купувача, като плати 50 000 € и разноските по сделката. Примерът е обобщен и не описва конкретен случай.

Често задавани въпроси

Трябва ли съгласието на останалите съсобственици, за да продам своя дял?

Не. Всеки съсобственик може да се разпорежда със своята идеална част. Ако купувачът е външно лице, обаче, първо трябва да предложи дела на съсобствениците при същите условия.

Важи ли правото на изкупуване при дарение на дял?

Не. Чл. 33 се прилага само при продажба. Дарението, замяната и прехвърлянето срещу издръжка и гледане не дават право на изкупуване, освен ако съдът приеме, че сделката прикрива продажба или заобикаля закона.

Нищожна ли е продажбата, ако не е направено предложение?

Не. Продажбата е действителна, но заобиколеният съсобственик може с иск по чл. 33, ал. 2 да заеме мястото на купувача, като плати цената и разноските.

В какъв срок мога да предявя иск за изкупуване?

Срокът е два месеца. Когато не е отправено предложение, според съдебната практика той тече от узнаването за продажбата. След изтичането му правото се губи.

Мога ли да продам дела си на друг съсобственик без покана до останалите?

Чл. 33 урежда продажбата на лице, което не е съсобственик. При продажба между съсобственици в имота не влиза чужд човек, затова правилото не се прилага. Ако обаче има повече съсобственици и отношенията са напрегнати, е добре да се консултирате предварително.

Сродни статии и услуги

Ако имотът е наследствен и наследниците са много, вижте Наследствен имот с много наследници: 3-те възможни решения. Когато съсобствениците не могат да се разберат, изходът е делбата – доброволна или съдебна: Договор за доброволна делба на имот и Делба на наследствен имот: съдебна процедура и разходи. За съсобственост на гараж или паркомясто вижте Гараж или паркомясто: пълно ръководство. Помагаме при наследство и делба на имоти и при сделки с имоти.

Искате да продадете или да купите дял от съсобствен имот, или научихте, че съсобственик е продал своята част без да ви предложи? Свържете се с нас през страницата Сделки с имоти или ни пишете в онлайн чата – ще прегледаме документите и ще ви кажем какви са възможностите и сроковете във вашия случай.